海口这5大片区将被征收开发，涉凤翔、滨江、云龙、江东等，用地逾1.6万亩！
海口或再掀土地征收开发潮！
这一次，入选的区域分别是：凤翔片区、滨江西片区、云龙镇区A片区、江东新区临空经济区东部片区、江东新区消费互联网产业综合区。
据海口市自然资源和规划局6月4日消息显示，上述五大片区的土地征收成片开发方案正在公示并征求社会公众意见中，共涉及土地面积.公顷（合.47亩）。
其中，凤翔片区98.公顷，滨江西片区70.公顷、云龙镇区A片区90.公顷，江东新区临空经济区东部片区.91公顷，开发周期均为年-年；江东新区消费互联网产业综合区.08公顷，开发周期则为年-年。
由于方案篇幅较长，选了以下要点跟大家分享：
凤翔片区：商服用地56.公顷（合亩），但规划居住用地为0！
滨江西片区：商服用地和居住用地均为0！
云龙镇区A片区：以居住用地为主，占比46.56%，规划北部高层、南部多层的住宅；商服用地6.公顷，用于建设综合商场、金融机构、餐饮、购物街、休闲商业街、酒店等，同时适时配建中小学校和幼儿园。
江东新区临空经济区东部片区：主要承担航空服务和自贸物流功能，是江东新区临空商贸服务集群的重要组成部分。
江东新区消费互联网产业综合区：区域内居住商业混合用地、商务用地、二类居住用地的总面积为66.53公顷，占比为38.67%；另外需要征收的土地面积为.45公顷。根据规划，其南侧区域主要功能为互联网产业园、区块链运营中心、设计产业园以及配套居住的信息科技产业，其北侧区域为文化演艺、体育竞技、即开型彩票和媒体传媒产业园的配套居住服务区，为海南省自贸区港建设高效现代服务的主要主导产业。
附开发方案要点：
01
海口市琼山区凤翔片区土地征收成片开发方案
（重点节选）
一、成片开发范围
根据经济社会发展需要，将海口市琼山区凤翔片区（以下称“凤翔片区”）区域98.公顷的土地纳入土地征收成片开发范围。该片区位于海口市琼山区府城镇、琼山区凤翔街道办事处迈瀛社区境内。
凤翔片区开发范围图。来源：海口市自然资源和规划局
二、土地利用现状情况
根据海口市年土地利用现状变更调查数据，凤翔片区土地总面积为98.公顷，其中建设用地面积为65.公顷，占本成片开发范围土地面积的66.81%；农用地面积为32.公顷（耕地23.公顷、林地3.公顷、其他农用地5.公顷），占本成片开发范围土地面积32.64%；未利用地0.公顷，占本成片开发范围土地面积的0.55%。
海口市土地利用现状局部图。来源：海口市自然资源和规划局
三、土地权属现状情况
根据海口市年土地利用现状变更调查数据、权属数据等，该片区基本情况如下：
（1）凤翔片区开发范围内，农民集体所有土地51.公顷，涉及海口市琼山区凤翔街道办事处迈瀛社区、府城镇及其下属的多个经济合作社；国有土地34.公顷；未确定权属土地12.公顷。
（2）农民集体所有土地中，建设用地31.公顷；农用地19.公顷，其中耕地13.公顷、林地2.公顷、其他农用地3.公顷，不涉及基本农田。
（3）国有土地中，建设用地30.公顷；农用地4.公顷，不涉及基本农田。
凤翔片区土地权属示意图。来源：海口市自然资源和规划局
四、规划情况
根据已依法批准的《海口市府城片区控制性详细规划（修编）》，本成片开发范围内控规用途为共管理与公共服务用地4.公顷、商业服务用地56.公顷、交通运输用地28.公顷、绿地与开敞空间用地9.公顷。
凤翔片区控制性详细规划局部图。来源：海口市自然资源和规划局
五、开发期限及时序
本成片开发区域的开发周期为年-年，5年内实施完毕。
本成片开发区域拟安排项目开发时序和年度实施计划如下：
1、年实施计划
完成土地成片开发方案编制、报批及土地审批等前期工作，开发建设土地面积14.公顷。
2、年初步实施计划
初步实施待开发土地面积为16.公顷。
3、年初步实施计划
进行片区内的路网建设，初步实施待开发土地面积为28.公顷。
4、年初步实施计划
初步实施待开发土地面积为20.公顷。
5、年初步实施计划
初步实施待开发土地面积为18.公顷。
凤翔片区拟安排项目开发时序和年度实施计划图。来源：海口市自然资源和规划局
六、公益性用地分析
海口市琼山区凤翔片区土地征收成片开发范围内的公共管理与公共服务用地4.公顷、交通运输用地28.公顷、绿地与开敞空间用地9.公顷，公益性用地面积合计42.公顷，占该地块成片开发范围土地的42.91%。
02
海口市琼山区滨江西片区土地征收成片开发方案
根据经济社会发展需要，将海口市琼山区滨江西片区（以下称“滨江西片区”）区域70.公顷的土地纳入土地征收成片开发范围。该片区位于海口市琼山区府城镇境内。
滨江西片区开发范围图。来源：海口市自然资源和规划局
根据海口市年土地利用现状变更调查数据，滨江西片区土地总面积为70.公顷，其中建设用地面积为57.公顷，占本成片开发范围土地面积的81.51%；农用地面积为6.公顷（耕地2.公顷、林地3.公顷、其他农用地1.公顷），占本成片开发范围土地面积的9.85%；未利用地面积6.公顷，占本成片开发范围土地面积的8.64%。
（1）滨江西片区开发范围内，农民集体所有土地52.顷，涉及海口市琼山区府城镇及其下属的多个经济合作社；国有土地15.公顷；未确定权属土地2.公顷。
（2）农民集体所有土地中，建设用地42.公顷；农用地5.公顷，其中耕地1.公顷、林地3.公顷、其他农用地0.公顷，不涉及基本农田。
（3）国有土地中，建设用地12.公顷；农用地1.公顷，不涉及基本农田。
滨江西片区土地权属示意图。来源：海口市自然资源和规划局
根据已依法批准的《海口市滨江新城片区控制性详细规划（修编）》，本成片开发范围内控规用途为公共管理与公共服务用地8.公顷、特殊用地0.公顷、绿地与开场空间9.公顷、交通运输用地15.公顷、公用设施用地4.公顷等。
滨江西片区控制性详细规划局部图。来源：海口市自然资源和规划局
根据《海口市总体规划（空间类-）》调整完善成果，本成片开发范围内总体规划用途为：Ⅳ级保护林地3.公顷、一般耕地1.公顷、园地0.公顷、自然保留地0.公顷、城镇建设用地34.公顷、其他独立建设用地0.公顷、其他设施用地4.公顷、乡村建设用地17.公顷、公路用地7.公顷。本成片开发范围内涉及规划建设用地64.公顷，非建设用地5.公顷。
根据《海口市总体规划（空间类-）》调整完善成果，滨江西片区土地开发面积70.公顷全部位于总体规划确定的城镇开发边界范围内的集中建设区。根据海口市永久基本农田划定成果，经套合分析，本次土地征收成片开发范围内不涉及永久基本农田。根据海口市生态保护红线校核果，本次土地征收成片开发范围不占用生态保护红线。
完成土地成片开发方案编制及土地审批等前期准备工作，开发建设土地面积7.公顷。
初步实施待开发土地面积为11.公顷。
初步实施待开发土地面积为6.公顷。
初步实施待开发土地面积为15.公顷。
初步实施待开发土地面积为28.公顷。
海口市琼山区滨江西片区土地征收成片开发范围内的绿地与开敞空间用地9.公顷、特殊用地0.公顷、交通运输用地15.公顷、公共管理与公共服务用地8.公顷，公用设施用地4.公顷、商业服务业用地0.公顷，公益性用地面积合计37.公顷，占该地块成片开发范围土地的53.92%。
03
海口市琼山区云龙镇区A片区土地征收成片开发方案
一、成片开发范围等基本情况
（一）成片开发土地位置、面积和范围
云龙镇区A片区位于云龙镇中心镇区西北部，东临海榆东线，西至纵二路（规划），南临横八西路（规划），北至横一西路（规划）。根据经济社会发展需要，将云龙镇区控规地块编号为C-1-08至C-1-39等地块及相邻道路共计90.公顷的土地纳入土地征收成片开发范围。
来源：海口市自然资源和规划局
（二）土地权属、地类等情况
成片开发范围内，农民集体所有土地84.公顷，权属单位1涉及1个村委会4个村民小组（详见下表）；国有土地5.公顷。
（三）基础设施建设情况
1.路网建设情况
成片开发范围共涉及9条规划道路，其中包括横八西路、横九西路、横一西路等3条次干路，滨湖路、纵二路南段、纵三路等5条支路，以及1条弹性路体育西路，以上规划道路均未建设。此外，成片开发范围东侧紧邻海榆东线。
2.其他基础设施建设情况
目前，成片开发范围内尚无现状环卫设施。镇区及产业园产生垃圾目前均通过桂林洋垃圾转运站送至颜春岭垃圾焚烧填埋场进行处理。成片开发范围内尚无现状综合防灾设施，根据控规综合防灾规划，规划了一处应急避难场所、一处救灾物质集散场地，一处消防取水点。
二、成片开发的必要性、主要用途和实现的功能
（一）必要性
1.积极推进城乡一体协调发展，助力自由贸易港建设的需要实施土地征收成片开发，多种业态同步开发建设，有利于形成高质量的复合型片区，实现城乡一体化协调发展，提升近郊小城镇对城市功能的承载能力、对周边剩余劳动力的吸纳能力，助力自由贸易港建设。
2.促进土地资源高效利用的需要本次开发范围位于海口市总体规划确定的城镇开发边界范围内，纳入土地征收成片开发，有利于政府统一组织实施基础设施建设，统一组织项目招商引资，加快推动区域的开发建设，实现土地资源的合理高效利用。
3.提升镇区公共服务水平的需要有利于政府对云龙镇区产业发展和公共服务基础设施建设进行合理的统筹与规划，提升镇区对云龙产业园以及周边村庄的服务保障水平；同时也有利于镇区总体形象的营造，避免各自为政、遍地开花的现象发生。
4.保障被征收土地农民收益均等化的需要土地征收成片开发，有利于统一土地征收补偿，避免出现因规划用途不同，由农民集体入市导致入市收益不同等不公平现象，做到征地补偿一致。
（二）主要用途
云龙镇发展定位为依托云龙产业园、江东新区临空产业园，建设成为以工业化带动城镇化的范例。通过完善镇区基础设施和公共服务设施配套，为云龙产业园提供就近的配套服务和支持，吸引工业就业人口到镇区消费、置业，形成工业区和小城镇的良性互动。
本次成片开发范围位于云龙镇区的西部居住组团和城镇公共服务中心组团，规划用途以居住用地为主，占比46.56%，依托水系、湿地公园的滨水优美环境，建设以北部高层、南部多层的住宅；公共管理与公共服务设施用地占比10.26%，用于建设中小学校和幼儿园；沿海榆东线规划了6.公顷的商业服务业设施用地，用于建设综合商场、金融机构、餐饮、购物街、休闲商业街、酒店等。
（三）实现的功能
成片开发沿海榆东线西侧建设商业中心区，包括商业综合楼、商业广场、商业步行街、商业街区、集贸市场等，通过城镇的公共活动空间和配套服务设施，提供各类日常活动、商业活动、节庆活动、社交沟通等平台；联连自然生态要素，形成景观廊道，串联现有水系、水塘、洼地、低地等，打造湿地公园；增设各级等级道路，完善区域路网结构，提升周边居民的出行效率；整治更新旧城住宅，采取就近集中安置的形式，提升镇区整体面貌；建设以北部高层、南部多层的住宅建筑，保障云龙产业园就业人员的居住需求。同时适时配建中小学校和幼儿园，保障镇区和产业园区就业人口子女的教育需求。
三、开发期限及时序
（一）成片开发期限
本成片开发区域的开发期限为5年。
（二）开发时序和年度实施计划
1.开发时序总体情况
-年计划办理征收或转用手续的土地总面积为85.公顷，其中集体非建设用地75.公顷、集体建设用地9.公顷，即5年开发期限内预计征收集体土地的面积为84.公顷；需办理农用地转用手续的面积为75.公顷，其中涉及占用耕地27.公顷。详见下表。
2.年度实施计划
（1）年开发实施计划
年计划开发C-1-29-2地块以及成片开发范围内部分道路，总用地面积7.公顷，控规用途为二类居住用地、城市道路用地，拟开发的项目类型主要为住宅开发项目和基础设施项目。其中计划征收集体土地的面积为7.公顷；需办理农用地转用手续的土地面积为7.公顷，涉及占用耕地1.公顷（水田0.公顷、旱地1.公顷）。
（2）年开发实施计划
年计划开发C-1-32、C-1-33地块以及成片开发范围内道路，总用地面积19.公顷，控规用途为文化设施用地、中小学用地和城市道路用地，拟开发的项目类型主要为其他公益性项目和基础设施项目。其中计划征收集体土地的面积为19.公顷；需办理农用地转用手续的土地面积为18.公顷，涉及占用耕地7.公顷（水田0.公顷、旱地7.公顷）。
（3）年开发实施计划
年计划开发C-1-15、C-1-16、C-1-23、C-1-26-1、C-1-31、C-1-37-1、C-1-38-1等地块以及成片开发范围内绿地，总用地面积21.公顷，控规用途为二类居住用地、商业用地、商住混合用地和绿地与广场用地，拟开发的项目类型主要为住宅开发项目、商业开发项目和商住混合开发项目等。其中计划征收集体土地的面积为21.公顷；需办理农用地转用手续的土地面积为19.公顷，涉及占用耕地5.公顷（旱地5.公顷）。
（3）年开发实施计划
年计划开发C-1-10、C-1-12、C-1-13、C-1-29-1、C-1-30地块以及成片开发范围内绿地、水域等，总用地面积13.公顷，控规用途主要为二类居住用地、绿地与广场用地和水域等，拟开发的项目类型主要为住宅开发项目和其他公益性项目等。其中计划征收集体土地的面积为13.公顷；需办理农用地转用手续的土地面积为13.公顷，涉及占用耕地7.公顷（水田1.公顷、旱地6.公顷）。
（4）年开发实施计划
年计划开发C-1-18、C-1-25、C-1-26-2、C-1-36、C-1-38-2地块以及成片开发范围内绿地、水域，总用地面积22.公顷，控规用途主要为二类居住用地、商业用地、社会停车场用地、绿地与广场用地和水域等，拟开发的项目类型主要为住宅开发项目、商业开发项目和其他公益性项目等。其中计划征收集体土地的面积为22.公顷；需办理农用地转用手续的土地面积为16.公顷，涉及占用耕地6.公顷（水田1.公顷、旱地4.公顷）。
四、公益性用地
土地征收成片开发范围内公益性用地面积41.公顷，占比45.89%，其中公共管理与公共服务设施用地9.公顷、交通运输用地14.4公顷、绿地与开敞空间18.公顷。
五、成片开发效益评估
（一）经济效益
成片开发区域内经营性用地48.公顷，主要为住宅用地42.公顷、商服用地6.公顷，预计亩均投资万元；公益性用地41.公顷。通过实施成片开发建设，将有效推动和聚集符合当地资源特点的产业，提高土地的综合利用率，促进当地经济快速发展，大大提高社会经济总量，增加就业人口，提高政府财政收入，健全社会公共服务体系，提升城市整体的综合实力。
（二）社会效益
本次成片开发，增强琼北风情、服务小镇等特点，加大镇区的公共绿地开敞空间，强化公共设施服务功能，海榆东线增强小镇风情街道景观。对旧镇区的传统居住社区的街巷进行改造，提供保障性住房、村庄安置区等居住片区，降低低收入居民的生活成本，有利于低收入家庭融入良好的社会环境。布局考虑就近城镇中心的基础设施齐全、公共服务设施完善、周边有较多的就业机会的地段，为当地及周边居民造新的就业机会和工作岗位，间接增加当地居民的人均可支配收入，提高人民的生活质量。
（三）生态效益
云龙产业园一期成片开发区域不占用生态保护红线。规划为建设用地但现状为非建设用地58.公顷（其中耕地19.1公顷）2，严格按照农用地转用审批条件办理审批，落实耕地“占一补一”等相关手续后再实施开发建设。成片开发范围内规划绿地与广场用地12.公顷，占比13.67%，通过实施成片开发，可增加公园绿地和防护林绿地面积，有利于保持开发区良好的生态环境；
规划建设污水管道、雨水管道等水系管道，有效减缓水体污染，有利于营造良好的水环境，显著提高生态环境质量；对居住地进行整治更新，有效改善布局无规则、分散零乱不紧凑、居住环境差等问题。规划实施时在严格落实环境影响减缓措施情况下，本方案的实施不会造成生态环境的破坏，从资源环境保护角度而言是可行的。
04
海口市江东新区临空经济区东部片区土地征收成片开发方案
一、现状基本情况
（一）片区位置、面积和范围
临空经济区东部片区位于海口市东部江东新区范围内，属于江东新区规划临空经济区。范围东至规划的林田大道和谭康五路,西侧紧邻美兰机场，北侧紧邻海文高速，南侧紧邻海口绕城高速，总面积约.91公顷。
开发范围。来源：海口市自然资源和规划局
（二）土地利用现状与权属
临空经济区东部片区现状土地用途以农用地为主，建设用地.32公顷，农用地.10公顷，未利用地9.49公顷。片区范围内国有土地.76公顷，集体所有土地.15公顷。
二、主要用途和实现的功能
根据《江东新区总体规划（-）》，本片区位于江东新区大空港组团，范围北部的功能定位为航空服务与自贸服务区，范围南部的功能定位为综合保税区。根据《海口临空经济区控制性详细规划》，临空经济区规划集中发展自贸物流、航空服务、新兴消费、商务会展功能，预留战略保障功能空间。
其中，本次成片开发范围主要承担航空服务和自贸物流功能，并分为区域物流（北区）、区域物流（南区）、自贸物流（西区）、自贸物流（东区）、自贸服务、市场交易、航空金融和航空总部等功能片区。总体而言，本片区是临空经济区发展大物流和大航服功能的重要载体，是江东新区临空商贸服务集群的重要组成部分。
三、成片开发时序安排
临空经济区东部片区土地征收成片开发的期限为至年，分5年进行，开发面积为.98公顷。
四、成片开发效益评估
（一）土地利用效益
临空经济区东部片区总面积.91公顷，现状土地开发利用率仅29.13%，开发强度约0.21，土地资源未得到充分利用。成片开发后，土地开发利用率达到95.60%，开发强度约0.80，土地利用效益极大提升。
（二）经济效益
片区开发后经营性用地大大增加，为物流业、加工制造业、临空商业商贸和现代金融业的发展提供重要的空间载体，有助于提升江东新区产业层次，形成产业和人才集聚，扩大区域经济总量，提升江东新区乃至海口市的核心竞争力。
（三）社会效益
一是有利于带动就业。临空经济区东部片区成片开发建设将吸引更多企业入驻，增加就业岗位，有利于吸收当地农业剩余劳动力，助推本地农民完成市民化。
二是有利于补齐民生设施。片区公益性用地占总面积比重约45.50%。这部分公益性用地承载着大量的公共产品，其成片开发将有利于政府统筹推进这部分公共产品的建设，增加公共产品供给的系统性，加快公共产品的供给速度，提升公共产品的服务效率，从而为江东新区的开发建设和海南自贸港的落实提供先行的基础保障。
三是有利于农民增收。土地征收成片开发后，被征地农民的收入将得到提升。一方面，多元化的征地拆迁安置补偿可保障被征地农民的长远生计。被征地农民可获得一次性的货币补偿，也可以优惠价回购政府提供的回迁安置住宅，此外，政府为被征地农民参加养老保险提供了一次性缴费补贴，也通过留用物业等安置方式，确保农民可获得长期收益。另一方面，成片开发后，片区内的工作岗位将增多，农民可通过工作获得工资性收入。
（四）生态效益
片区成片开发会对区域资源、环境产生一定的压力，对区域的环境质量带来一定的影响。但是，通过制定生态保护和环境整治措施，防范施工期负面影响，合理利用环境容量，可以使片区范围内的大气环境质量、水环境质量和声环境质量达到国家规范标准要求，尽可能降低生态损失，实现经济、社会和生态效益协调发展。同时，通过打造绿地景观系统和构建完善水网系统，提升片区环境景观风貌。
05
海口江东新区消费互联网产业综合区土地征收成片开发方案
一、成片开发区域范围
消费互联网产业综合区成片开发区域南至白驹大道、西距琼山大道1.3公里，区域南北向长度约为2.0公里、东西向宽度为0.8公里，用地面积.08公顷（亩）。
二、现状分析
（一）成片开发位置
消费互联网产业综合区成片开发区域位于海口江东新区6大组团的国际文化交往组团东侧区域，用地面积.08公顷（亩）。
成片开发区域位置图。来源：海口市自然资源和规划局
三、成片开发区域土地权属情况
根据成片开发区域土地所有权数据，区域内国有土地面积为14.63公顷，占比为8.50%；集体所有土地面积为.45公顷，占比为91.50%。
1、国有土地
区域内国有土地面积为14.63公顷，包括储备地12.72公顷、已出让划拨地0.76公顷和其他国有土地1.15公顷。
2、集体用地权属
成片开发区域的集体土地面积.45公顷，涉及4个村委会。
成片开发区域集体所有土地情况。来源：海口市自然资源和规划局
四、成片开发区域及周边现状基础设施
1、道路设施
成片开发区域南侧紧邻白驹大道，西侧1.3公里处为琼山大道。区域内的对外交通联系主要为村庄道路。
五、土地征收成片开发方案
（一）成片开发区域控规规划用地构成
根据《海口江东新区三组团（国际综合服务组团、国际文化交往组团、国际高教科研组团）控制性详细规划》，区域内用地除了基础设施、公共服务设施外，其他用地主要为居住商业混合用地、商务用地、二类居住用地，3类用地面积为66.53公顷，占比为38.67%。在基础公共服务等公益用地方面，成片开发区域基础设施、公共服务用地面积89.67公顷，占比为52.12%。
成片开发区域控规用地规划图。来源：海口市自然资源和规划局
（二）土地征收和农转规模及范围
1、土地征收规模及范围
根据成片开发区域土地所有权数据，按照成片开发区域范围内用地全部征收的标准，区域内需要征收的土地面积为.45公顷，具体需要征收范围如下：
六、成片开发建设计划
消费互联网产业综合区范围用地面积.08公顷，区域内目前没有规划保留建设项目，其区域成片开发涉及土地征收面积为.45公顷，需要农转土地面积为.46公顷。
本区域开发建设周期按4年计划安排，其中年建设项目在对接发改委年度计划项目基础上结合江东开发建设需求确定。区域年开发面积为48.49公顷，占比为28.18%；区域年开发面积为60.76公顷，占比35.31%；区域年开发面积为20.55公顷，占比为11.94%；区域年开发面积为42.28公顷，占比为24.57%；具体开发建设时序如下图：
七、村民安置初步方案
江东新区共规划了八个安置社区，即在保障村庄居住的同时考虑教育、医疗、社区商业等基本公共服务设施保障。本区域的土地征收成片开发对村民安置按就近原则进行，具体安置位置根据土地征收阶段的征收方案确定经济效益评估本次成片开发区域位于国际文化交往组团内，用地面积.08公顷，投资开发的建筑量总规模为.14万平方米。
根据规划，其南侧区域主要功能为互联网产业园、区块链运营中心、设计产业园以及配套居住的信息科技产业，其北侧区域为文化演艺、体育竞技、即开型彩票和媒体传媒产业园的配套居住服务区，为海南省自贸区港建设高效现代服务的主要主导产业，区域的开发建设有利于加快海南自贸区、软件和信息技术服务、现代文旅服务等现代服务发展，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革。另外，投资仍然是推动经济增长的重要抓手，未来地区生产总值实现年均增长10%以上目标的实现仍要需要适应海南自贸港发展的产业发展支撑，尤其是重点园区产业高效增长的支撑。
成片开发区域初步确定安置区位置图。来源：海口市自然资源和规划局